Besittningsskydd - Hyresgästens skydd vid uppsägning och omförhandling

19 Jun 2021Avtal
Besittningsskydd - Hyresgästens skydd vid uppsägning och omförhandling

Besittningsskydd - vad innebär det?

Besittningsskydd är till för att skydda privatpersoner/företag när man hyr bostad eller lokaler, speciellt är det framtaget för att stärka hyresgästens ställning och att uppsägning inte kan ske hur som helst. Skyddet ser lite annorlunda ut om det är uthyrning till privatperson eller företag, denna text ska fokusera på det sistnämnda - företag! När företag hyr lokaler har man så kallat indirekt besittningsskydd som skiljer sig från det vanliga besittningsskyddet och det är mycket viktigt att komma ihåg och särskilja på. Ett direkt besittningsskydd ger rätt till förlängning av hyresavtalet medans ett indirekt inte har det. Fram till 1972 hade faktiskt lokalhyresgäster samma skydd som bostadshyresgäster. Men de affärsmässiga intressena ansågs inte lika tunga som privatpersoners sociala intresse varav besittningsskyddet ändrades för lokalhyresgäster. Dessutom är hyra av lokal mycket mer komplex eftersom det skiljer så mycket mellan vad för verksamhet som sker i lokalerna.

Det är också för att det inte anses att företag behöver samma form av försvars- och skyddsbarriärer. För det indirekta besittningsskyddet gäller när lokalen hyrts i nio månader och det är ingen rättighet att hyresavtalet måste förlängas. Sker det en uppsägning exempelvis efter sex månader är det inte mycket att göra mer än att beklaga sig över hyresvärdens plötsliga beslut att avsluta lokalhyreskontraktet. Sker det däremot efter tio månader omfattas hyresgästen av det indirekta besittningsskyddet. Då har man som hyresgäst rätt upp till tolv månaders hyra som ersättning för att hyreskontraktet sägs upp.

Undantagen från regeln

Hyresvärden kan komma undan att betala ersättningen men måste då ha väldigt goda och sakliga skäl för uppsägningen, som till exempel grov misskötsel som medför att hyresvärden inte ser någon annan utväg än att säga upp avtalet. Det är inte det enda som medför att hyresvärden i vissa fall inte behöver betala ersättning på tolv månadshyror för tidigare avflyttning än tidigare. De har rätt att inte betala ut ersättning när huset ska rivas, göra en större förändring (ombyggnad), generalklausulen samt villkor för förlängning.

Rivning av byggnaden som lokalen finns i är lite komplex kopplad till ersättningen. Det kan finnas en rivningsklausul inskrivet i avtalet som medför att kontraktet inte gäller längre om/när fastigheten ska rivas. En rivningsklausul i kontraktet är dock bestämd till att gälla i max fem år. Om det inte finns en rivningsklausul med i avtalet ska hyresvärden kunna erbjuda hyresgästen en liknande lokal i en annan fastighet. Givetvis måste den nya lokalen vara inom rimligt avstånd och att lokalen medför att verksamheten kan bedrivas som i den lokal som ska rivas. Dock kan hyran vara en annan men ska vara så kallad marknadshyra. Vid större ombyggnader är det precis som med rivningen, nämligen att man anvisas till en annan men likvärdig lokal. Detsamma gäller om det finns klausul för ombyggnader som medför att hyresgästen måste flytta utan ersättning men att den bara gäller i fem år från det att kontraktet skrivs. Viktigt i detta sammanhang är att vid en tvist om det verkligen är nödvändigt att hyresgästen måste byta lokal för att ombyggnationer ska kunna ske är till hyresvärdens fördel. Det krävs väldigt lite från hyresvärdens sida för att åberopa att hyresgästen måste flytta, som att en ombyggnation inte går utan att lokalerna är tömda. Det är alltså viktigare att hyresvärden kan genomföra ombyggnaden än att hyresgästen kan stanna kvar i lokalen. Däremot om ombyggnationer sker i mer allmänna utrymmen som trappuppgångar eller fasadrenoveringar är det svårare för hyresgästen att förpassas till andra lokaler. Generalklausul är en lagregel som finns då det är svårt att förutse en händelse som bryter mot hyreskontraktet men det ändå kan finnas befogenhet för uppsägningen. Det finns inga klara direktiv kring vad detta kan vara utan det skiljer ofta från fall till fall. Lönsamheten är en aspekt som kan påvisas som skäl för att hyresgästen behöver flytta. Värden har även rätt att säga upp avtalet om lokalen ska användas för eget bruk som till exempel driftrum för själva fastigheten eller ska ha egen affärsverksamhet i lokalen. Intressant att benämna är också att avtalet kan sägas upp om en annan hyresgäst begär att få en större lokal och annars kommer att flytta. Då finns det lagstöd för hyresvärden att säga upp den hyresgäst som finns i den aktuella lokalen, eftersom det uppstår en tvångssituation som ger utrymme för hyresvärden att sätta sin egna affärer främst. Likväl som ombyggnad är ett skäl så är också tillbyggnationer som kraven från byggnadsnämnden ställer, det vill säga att avfallssortering och handikappanpassning, skäl nog.

I samtliga fall vägs det mellan de två parternas intressen och vem som ska ha lokalen. Det som talar för hyresgästen är hur länge man hyrt lokalen, ju längre desto bättre, samt görlighet att hitta en liknande lokal utifrån lokalens placering geografiskt och om kunderna kan komma att ändras på grund av flytten. Den sista punkten i undantagen handlar om ändrade hyresvillkor vid förlängning av avtalet. Om hyresvärden ändrar villkoren och de anses vara rimliga, som till exempel en höjning av hyran men som fortfarande är marknadshyra, utgår ingen ersättning. Det hyresvärden kan klandras för, och behöver i så fall betala ersättning, är alltså om hyran höjs avsevärt mot den nuvarande eller något annat som ändrar hyresvillkoren avsevärt. Ett bra exempel på något som ändrar hyresvillkoren är om det i nya avtalet frånskrivs att besittningsskyddet ska finnas med eller begränsar din verksamhet kraftigt såsom öppettider.

Detta avsnitt har handlat mycket om undantaget från det indirekta besittningsskyddet och det kan verka som att det är enkelt att undvika besittningsskyddet. Kom ihåg i dessa sammanhang att det skiljer från fall till fall och det är snävt för hyresvärden att bara undgå avtalet. Det står hela tiden mellan hyresvärdens skäl för uppsägning och hyresgästens intresse att ha kvar lokalen. Anses hyresgästens intresse större än hyresvärdens skäl, är det till hyresgästens fördel. Det finns fall där bostadsföreningars hyra av en hyresvärds lokaler (parkering, förvaring etc) ansetts väga tungt när hyresvärden velat säga upp avtalet.

Avstående av besittningsskydd

Det finns faktiskt möjlighet för båda parterna att avtala bort det indirekta besittningsskyddet vid ett hyresavtal men det måste finnas som särskilt upprättad handling. Har det avtalats om ett avstående innan hyran varat längre än nio månader i följd, är praxis att det måste godkännas av Hyresnämnden. Hyresnämnden behöver inte godkänna ett avstående om det har en giltighetstid på max fem år vid hyresavtalets början. Ju mer avtalet begränsas, desto troligare blir det att Hyresnämnden godkänner avtalet. Skälen kan då vara att avtalet kan brytas om värden ska ha egen affärsverksamhet eller vid andrahandsupplåtelse, även på grund av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst (förstahandshyresgästen) ska upphöra. Vid ett avstående från besittningsskyddet tappar hyresgästen en stor trygghet och fördel, kom alltid ihåg att lagen är utformad för att skydda just hyresgästen. Vid överenskommelse om avstående från besittningsskydd där Hyresnämnden ska godkänna avtalet ska blankett HN-3 godkännas, avtal som inte kräver godkännande ska blankett HN-5 fyllas i.

Har du frågor? Uppstår en tvist eller har du allmänna frågor är bästa tipset att besöka Hyresnämndens hemsida. Hyresnämnden avgör fall och medlar vid tvister och de är en del av Sveriges domstolar. Kom ihåg att de inte ger råd om hur en eventuell tvist ska tolkas. Söker man som hyresgäst råd vid en tvist är det bättre att vända sig till advokat, jurist eller någon annan kunnig inom det område. Det Hyresnämnden kan göra är att lämna information som är allmänna och delge lagar och regler som kan tas upp i hyresnämnden.

Mer att läsa

Nyhetsbrev

Lär dig allt om fastigheter och fastighetsmarknaden. Skaffa vårt nyhetsbrev.

Den här webbplatsen använder kakor för att säkerställa att du får bästa möjliga upplevelse. Las mer om cookie policy.