Varannan BRF har redan problem med andrahandsuthyrning

Hälften av alla som suttit i en BRF-styrelse har redan upplevt problem med andrahandsuthyrning. Det visar en undersökning från Verian. Nu vill regeringen göra det ännu lättare att hyra ut bostäder, vilket befaras leda till fler spekulationsköp där bostadsrätter blir rena investeringsobjekt. Frågan är om förslaget löser ett verkligt problem eller skapar nya.

Utredningen ”En mer flexibel hyresmarknad” föreslår att privatpersoner ska kunna hyra ut upp till två bostäder till marknadshyra utan att det klassas som näringsverksamhet. Tanken är att öka utbudet på en marknad som krymper. Men statistiken från första halvåret i år pekar åt ett annat håll än vad förespråkarna hoppas på, och motståndarna varnar för konsekvenser som kan drabba både bostadsrättsföreningar och förstagångsköpare.

Andrahandsmarknaden krymper redan

Uthyrningsplattformen Qasa mätte utbudet av andrahandsbostäder i fem svenska städer under årets första halva. Siffrorna visar tydliga nedgångar:

• Uppsala: –28 %
• Linköping: –26 %
• Göteborg: –22 %
• Stockholm: –19 %
• Malmö: –15 %

Samtidigt minskade antalet sökande med bara 5 %. Gapet mellan utbud och efterfrågan har alltså vuxit. Den genomsnittliga tiden för att hitta en andrahandsbostad ökade från 17 till 20 dagar jämfört med föregående period.

En detalj sticker ut: hyrorna på andrahandsmarknaden låg i januari i år 3 % lägre än ett år tidigare. Utbudet krymper alltså inte för att hyresgäster inte vill betala, det verkar snarare handla om att färre ägare väljer att hyra ut. En trolig orsak är att sjunkande räntor gjort det billigare att bo kvar i sin egen bostad, vilket minskar motivationen att ta in en andrahandshyresgäst.

Gränsen mellan privatperson och hyresvärd flyttas

Regeringens förslag bygger på en enkel princip. I dag kan en privatperson hyra ut en bostad enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Den som hyr ut tre eller fler bostäder klassas som näringsidkare och omfattas av hårdare regler, bland annat hyreslagen med dess begränsningar av hyresnivåer. Utredningen vill höja gränsen så att två bostäder kan hyras ut till marknadshyra utan att ägaren räknas som företagare. Regeringens utredning presenterar förslaget som ett sätt att frigöra bostäder som i dag står tomma.

Skillnaden mellan de två lagarna är viktig att förstå. Vid uthyrning av bostadsrätt eller villa enligt lagen om uthyrning av egen bostad har hyresvärden tre månaders uppsägningstid, medan hyresgästen kan säga upp med en månads varsel. Den som hyr ut en hyresrätt i andra hand lyder i stället under hyreslagen, där båda parter har tre månaders uppsägning. Regelverken styr allt från hyresnivåer till besittningsskydd, och gränsdragningen avgör vilka rättigheter hyresgästen får (mer om gällande regler finns hos Boupplysningen).

Förslaget innebär i praktiken att en person kan äga sin egen bostad plus en investeringslägenhet och hyra ut den sistnämnda till marknadspris. Det är här kritiken börjar.

Investeringslägenheten som affärsmodell

Om en privatperson lagligt kan köpa en bostadsrätt enbart i syfte att hyra ut den till marknadshyra, förändras logiken på bostadsmarknaden. Bostadsrätten blir ett finansiellt instrument. Och den som köper för att investera har andra förutsättningar än den som köper för att bo.

En investerare med kapital kan buda högre, acceptera sämre läge om kalkylen går ihop, och vänta ut marknaden. Förstagångsköpare, ofta yngre, ofta utan sparkapital utöver kontantinsatsen, konkurrerar mot aktörer med helt andra marginaler. I praktiken riskerar förslaget att driva upp priserna i segment där unga redan har svårt att komma in.

Regeringen har samtidigt aviserat skärpta regler mot kriminalitet i bostadsrättsföreningar. Att i samma andetag öppna för en modell som minskar föreningens insyn i vilka som faktiskt bor i fastigheten skapar en motsägelse som är svår att förklara bort.

Föreningarna som redan är pressade

Verianundersökningen som visar att hälften av alla med styrelseerfarenhet har upplevt problem med andrahandsuthyrning bygger på dagens regelverk. Problemen finns redan innan reglerna lättas upp. Slitage på gemensamma utrymmen, bristande kontakt med de som faktiskt bor i lägenheterna, och svårigheten att upprätthålla trivselregler när hyresgästerna byts ut regelbundet hör till de vanligaste klagomålen.

En bostadsrättsförening bygger på att medlemmarna har ett gemensamt intresse av fastighetens skötsel och ekonomi. Den som köpt en lägenhet som ren kapitalplacering saknar det intresset. Styrelsemöten, gemensamma städdagar, beslut om renoveringar, allt som håller ihop en förening, tappar sin funktion när en växande andel av lägenheterna bebos av kortvariga hyresgäster utan koppling till föreningen.

Föreningen har visserligen rätt att neka andrahandsuthyrning. Men i praktiken hamnar styrelser i besvärliga konflikter med medlemmar som anser sig ha rätt att disponera sin egendom fritt. Hyresnämnden kan överpröva en förenings beslut att neka, och tröskeln för att få godkänt är inte särskilt hög om uthyraren kan visa godtagbara skäl.

Finns behovet som förslaget bygger på?

Den mest grundläggande frågan har inte fått ett tydligt svar. Qasas egna siffror visar att utbudsminskningen sammanfaller med lägre räntor, inte med strängare regler. Färre hyr ut för att de inte längre behöver inkomsten, inte för att regelverket hindrar dem. Det befintliga systemet tillåter redan uthyrning av en bostad till marknadshyra. Mycket få bostadsrättsföreningar utnyttjar möjligheten att aktivt blockera uthyrning.

Att utbudet krymper i samtliga fem städer Qasa mätt trots att regelverket inte skärpts under perioden talar mot tesen att just reglerna utgör flaskhalsen. Snarare verkar drivkraften vara privatekonomisk: när räntorna sjunker blir det billigare att behålla sin bostad och bo i den själv.

Förslaget riskerar därmed att lösa ett problem som inte existerar i den form utredningen beskriver, samtidigt som det skapar sidoeffekter som kan vara svåra att rulla tillbaka. En bostadsmarknad där privatpersoner köper lägenheter som investeringsobjekt med statens välsignelse ser annorlunda ut än en marknad där bostadsrätten primärt är ett sätt att äga sitt boende.

Lagrådsremissen väntas under hösten. Hur bostadsrättsföreningarnas vetorätt utformas i den slutliga lagtexten avgör om det här blir en marginell justering eller en strukturell förändring av svensk bostadspolitik. Föreningar som vill förbereda sig gör klokt i att redan nu se över sina stadgar kring andrahandsuthyrning, oavsett vad riksdagen till slut beslutar.